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    意外と支出が多いマンション経営の土地活用ではリスクを想定しておくことが大事

    マンション経営・アパート経営を土地活用で考える人もいるでしょうが、いろいろなデメリットも想定しておくことが大切です。法令上の制限や競争の激化・空室リスクなどのがあります。

    ですが、それだけではありません。今回は【意外と支出が多いマンション経営の土地活用】についてまとめておきましょう。

    ■ランニングコストの負担
    管理費や修繕費用はランニングコストになってきます。どの程度のコストを考えておけば良いのでしょうか?一般的に想定されるのは家賃収入の10%から20%を費用として充当されているという統計があります。

    マンション建築資金を借入金でまかった場合は、これらの管理費や修繕費用にプラスして元利返済の負担がありますから、家賃収入の50%以上がなくなってしまうこともあります。

    ランニングコスト以外にも所得税や固定資産税が重くのしかかってきます。単純に家賃収入を購入価格で割って算出した利回りが8%程度であっても、あくまでもこれは表面利回りにしかすぎません。

    手取りに見た場合の実際的な利回りが1%程度であることも珍しくないでしょう。

    ■転用が困難であることに注意しよう!
    マンション建築やアパート建築をする場合は一般的に多額の借入が必要になります。キャッシュペイできればいいでしょうが現実的にはレアケースです。

    借入完済する前にその土地を他の目的に転用することは原則無理です。その期間は土地の用途が限定されることを覚悟しておかなければなりません。

    そして「借家法」という法律があり入居者の権利が保護されています。強制的に立ち退かせて住宅を解体するのはできないですし、ケースによっては高額の立ち退き料が発生することもあるのです。

    ■売却損の可能性がある!
    将来的に見てみると投資資金を回収するために土地や建物を売却することになります。注意しなければならないことは建物に関しては長年の使用に伴っての「減価」があります。

    売値によっては売却損が発生することもあるでしょう。マンションやアパートの家賃収入と建築価格を比べてみた場合の「利回り」は一般的な金融商品よりも有利に見えるでしょう。

    ですが多額の売却損が発生した場合を考えるとトータルで見たら利回りも下がってしまいます。減価をさけるためには毎期の修繕費を計上したり数年毎に大規模なリフォームが不可欠です。

    こういった出費によっても収益も低下します。